买房子最高贷款额是什么意思,北京楼市：长远决策，一定要考虑房子的“寿命”

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，请问亚运村小营的亚运花园这个小区如何？我看他地理位置和户型都还不错，但是均价偏低，是否有什么硬伤？谢谢

A:回答:您好，亚运花园价格低的主要原因是楼盘比较小，只有三栋楼，居住氛围很差，其次年代较旧，同区域的亚运豪庭比这个盘价格稍高一些，但居住环境比亚运花园有优势，还有其他类似的盘，像欧陆经典，凯旋城都比这个盘有优势，价格上并没有高出多少，所以导致这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直起不来，热度也一直在同区域靠后，祝一切顺利！

Q:提问:京总您好，目前我在通州北关有一套两居84平，价值370万；在东城安德里北街附近有一套54平的小两居，是为孩子上青年湖小学买的学区房，目前价值700万；手里还有现金600万左右；我的问题：1、您建议我是把两套都卖了，然后换一个1700-1800万的品质较好的三居房子，还是卖了通州保留东城，买一个1200-1300万三居？

2、孩子目前9月份开学4年级，初中上东城171中学，若两套房子全卖，因为毕竟全部资产去换一套房子，建议在哪些小区考虑？若保留东城的小两居，总价就会下来，在哪里考虑三居较好？3、目前的主要困惑是到底把两套房子全卖了再加上手里的现金去拼一套品质较好的小区，还是卖了通州保留东城，加手里的现金去换一套房子？谢谢

A:回答:您好,从学区和通州的逻辑看,学区房和政策挂钩存在多变性,通州的兑现周期较长,两套房子全部出掉,买一套优质商圈的霸盘持续吃板块行情,保留一张房票;房子有上涨可套现再次买入,这种方案是当下效率最快的;我上次给您推荐的融科橄榄城、国风北京、季景沁园;

如果1800左右的总价优先选融科、其次可以关注东湖湾;如果只卖一套的情况下建议保留东城出掉北关;北关在运河商务中心看似核心区;但这个区域的功能定位是商务而非居住,可以看下国贸附近一带的商圈,写字楼、商品房、住宅混为一体居住体验并不是很好,所以价格一直没有周边的纯住宅区高;北关也存在同样的问题,1200-1300可关注国风北京、季景沁园;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？

去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。3.持有瑞海，住广外学区房。有什么好建议，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任;1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度

2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考;可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。

3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。

我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,

通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的

2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。

如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠;建议认真阅读星球的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好。请教问题如下：三口之家石景山远洋山水东西向两居置换改善型自住三居，需求目标面130左右南北通透次新品质楼盘

小区环境好（人车分流、绿化等），临近地铁（目前无每天通勤需求，但最好照顾家人方便坐地铁），户型最好三面宽，客厅接近3.8-4m，无学区要求。预算950。方位暂不考虑朝阳通州。

目前重点关注旧宫地区两个楼盘紫郡府和和锦诚园。学习星球内容，这俩都偏贵妇盘，有一定溢价。但在这个预算内，符合需求目标的楼盘，是否还有更好的选择？

这俩二选一，相比较哪个房价更能跟随大势一些？如果自住5到7年后卖出，哪个流通性更好出手？心仪诚园，但是离地铁走路20分钟、配套起也要3、5年。而紫郡府是个很现成的选择，离地铁很近。等3-5年后，这两个楼盘居又如何比较？

3. 如果预算增加到1100，亦庄河西是否有更好的选择？现在看这个预算买金茂系列和中海京叁也都够不到。或者其他区域有更好的选择。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难

旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右

从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌

这个数据的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势

950万的预算可以看看海梓府、目前这个盘在整个区域性价比比较高,户型面积都符合您们的需求,在亦庄买房的逻辑和其他区完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是现阶段房产投资的原理

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;

河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，属于低密度区域;如果您们能加到1200-1250左右可以看看金茂悦162平的户型,这个户型居住舒适度很高,楼盘品质也没问题,长持的话这两个盘都问题不大;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

Q:提问:京总好！请教下，我未婚，和对象一起年底大概能出250左右首付，京户，首套首贷，公积金合起来有1w出头，一个人月供2w应该可以。目前买房子考虑有两个方向，一个是买个小户型，考虑芍药居太阳宫那边，大概总价500多，另一个方向是丰台离地铁站比较近但是面积稍大一些的房子，主要还是考虑五年十年能跟上大盘涨幅，之后置换比较方便，请问有啥建议吗？以及丰台南边的地方有没有推荐的呀，谢谢

A:回答:您好,首先建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;宁愿买市中心小户型,不买远郊大平层是当下选盘的逻辑,也是投资房产的基本原则,芍药居、太阳宫的保值性很稳健,跟着大盘跑基本没什么问题,丰台80%的盘会跑输大盘,基本的涨幅都没有,越往外下跌越严重

很多人不明白,说北京的房子不应该是随便买吗?北京不缺有钱人,是的,北京是不缺购买力,但真正有购买力的人群会选优质区域、优质商圈、优质楼盘,不会到通勤的地方,真正选择通勤板块的购买力并没有那么强,换句话说,距离购买力强的区域近一些,跟着大盘基本上问题都不大,流通性也很好,那些远郊通勤板块,每一次上涨都是费了九牛二虎之力,随之就有下跌的现象发生,一般这种区域我都是建议高峰期出货而不是买进,祝一切顺利!

Q:提问:老师，您好！拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，所以即便一直想要赶上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，需要您点拨一二。

现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户需要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情况下，每年能攒80到100。

单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然主要升值，学区也想沾点儿，能改善更好，自己都觉得好贪婪，哈哈哈！现思路有三个：

一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水），预计手持400左右，卖了长阳的还要200左右，用这600和腾出来的房票投资和改善，当然也可以同时出广外，个人终极改善，不过咋觉得极大可能那时候已经错过了这波儿，改善不动了呢……

二、现在两套都出手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改善都兼顾得到，您有适合的盘推荐吗？

三、先卖长阳，用老旧小还有其他方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也满足心理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请赐教。

A:回答:您好,感谢信任!广外老旧小有价值,不用这么着急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出;如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百可以继续加杠杆,满足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长

亦庄价值已经在兑现,可以买在亦庄满足积分和增值,有收益后按照同样的方法如果还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州一把不吃亏,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的世界金融中心,想象空间比较大,祝一切顺利!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

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