XM：千万别墅1元起拍，是“馅饼”还是“陷阱”？
“宁波一679万元别墅1元起拍！”10月26日，一则这样的新闻登上了微博热搜，引发网友热议。
Xman也跟风去围观了一下这套别墅法拍房，果然是1元起拍！这套别墅共4层，带阁楼、车库、庭院，总建筑面积258.93平方米，看起来还是不错的~
虽说最终拍卖的成交价肯定不止1元，但这并不妨碍我们去围观别人是如何抢“馅饼”的，因为看起来真的很划算！那么，法拍房真的划算吗？
法拍房，即遭法院强制执行拍卖的房子，一般发生在民事执行过程中。近年来，由于大部分城市对法拍房不限购、不限贷、不限售，且成交价一般为市场价的7-8折，吸引了很多投资者和购房人的目光。因此，这些以低于市场价被售出的法拍房，也被称为“捡漏房”。
某拍卖网上的法拍房报价
比如瀚海法拍网显示，贾跃亭和前妻位于北京朝阳区泛海国际的一套市值2450万元的住宅，起拍价1545万元，最终以2420万元成交，低于市场价30万元；另一套位于朝阳区CBD总部公寓的市值1150万元的住宅，起拍价635万元，最终以1080万元成交，低于市场价70万元。
由于法拍房的价格实惠、购买政策宽容，近年来法拍房逐渐成为投资客们的一门生意，以低于市场价拍卖到，基本上是拍到就是赚到。
当然，北上广深的一些法拍房，由于地理位置优越、房子历史干净，虽然最终市场成交价格可能和正常商品房相差不太多，但也是有赚的。
比如今年上半年，一位购房者以311万元购置了北京东城区兴隆都市馨园的一套30多平方米的房产，结果两个月后去办理房产过户，却发现该小区的房价每平方米上涨了1万多元。也就是说，这位购房者刚拿到房产证就赚了近40万元，回报率高达12%。
从这个角度来看，法拍房真的是一门稳赚不赔的好生意吗？
临近双十一，各大房企也纷纷加入购物狂欢节中。在淘宝平台上，数百家房企带着80万套房源参加“双11线上支付尾款返现”活动，与此同时，一批不限购住宅则直接打出了“不止7折”的口号，推出了一批“1元起拍”的涉刑房产，也就是法拍房。
在这些1元起拍的房产中，从市场估价几十万到几千万的房子都有。而且这些房子实行“一元起拍，以拍定为原则”的处置规则，即如果没有悔拍等特殊情况，只需要进行一次拍卖就可以成交。以远低于市场价拍到这套房子，是不是让人很心动呢？
但Xman想说，并不是每个人都能消受的起。因为法拍房子的特殊性，一套看起来不错的房子，可能问题很多，你需要付出的成本远远不止1元。
通常来说，竞买法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→房产解封→过户、审税→拿房产证。
这其中，任何一个环节出问题，你可能就无法顺利拿到房产证。
法拍房参与门槛其实并不低
在参与竞拍“1元起拍”的房子前，你首先需要获得一个竞拍资格——交保证金。保证金数额大多在市场估价的5%-20%左右。比如上文的宁波一元起拍别墅，市场估价679万，需要交纳保证金136万，也不是一般人能参与的。
法拍房存在房产***问题
有的房子在拍卖前，因原房主将房子租赁给他人，或房屋被原房主的债权人霸占，结果导致自己无法入住。
法拍房瑕疵很多
有的法拍房在拍卖前，可能内部装修就已经被破坏了。购房者拿到房子后必须进行维修才能入住，这也是一笔不小的成本。此外，部分房子可能曾发生过命案。
法拍房存在欠款问题
有的房子因原房主拖欠大量暖气水电、物业费等，甚至土地款未补齐，购房人在拿到房子后需要自行补缴才能正常入住。
法拍房存在无法过户问题
有的房子上挂有他人户口，且拒不迁走，这种情况下，购房人是无法进行过户，办理产权证的。此外，如果房子是多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能还会存在拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。
然而，对于上述法拍房存在的问题，也没有很好的解决方案。和购买二手房一样，法拍房拍卖成功后，后续一切流程手续和风险都是由购房者自行承担。而有些法院为了尽快将拍卖房变现，可能不会对房子的产权做周密的调查。这些潜在风险只能靠购房人自己的前期调查。
1元起拍房的话题确实很火热，但不少人还是保持了清醒。毕竟保证金就已经设置了高门槛。更何况，一些起拍价看似很低的房子，最终成交价往往很高。比如，位于杭州余杭区的一套法拍房，以1元起拍，最终却以2020万成交，和市场估价1494万比起来，最终溢价35%。
在Xman看来，1元起拍也只是噱头而已，为的只是吸引众人围观。尽管法拍房的最终成交价往往低于市场估价，但就像上文提到的，法拍房最大的风险其实就是隐性债务，有时候连法院都不一定查的出来。你以为的“天上掉馅饼”也许是等着你的“陷阱”。想要捡漏的购房者或投资人，还是要慎重考虑。
（以上部分图片来自网络）