物业公司营改增适用政策的不同意见解答

问：减免物管费是否需要纳税？预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？

SC国税答复：减免物管费，应视同销售，仍需缴税。预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售，适用于物管费的税率。但若是单独销售油，则属于兼营。

对此答复，笔者认为：

——减免物管费。包含两个意思，一是减，二是免。

如果是减，也就是降低，如原定一年收取2400元物管费，现在打个折减少一点，实际收取1800元，发票开具的物管服务费也是1800元。那么这种方式与销售商品的价格折让有何区别？纳税人采取折扣方式销售服务，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，不应按折扣后的销售额征收增值税吗？

至于免收物管费，如果是在签订物管协议后，已经开始实施对业主的物业进行管理，再免收的物管费，按照财税〔2016〕36号文件的相关规定，对于物业公司“向业主无偿提供物管服务”，不属于“以公益活动为目的或者以社会公众为对象”，应当视同销售，以同类物管收费标准为计税依据征收增值税。

——预交物管费送食用油。这种行为，与宾馆酒店为住宿的客人无偿赠送的饮料和早餐，应当是一样的性质，不能按兼营和视同销售征税吧。

宾馆酒店为住宿的客人无偿赠送的饮料和早餐不单独征税，物业管理公司对于一次性预交一定时间的物管费的主业，送一桶食用油（或其他物品），实际也是一种价格折让性质的有偿赠送，也是一种营销模式，业主也已统一支付对价（物管费），不应列为视同销售范围，不需另外组价征收，按物业管理公司实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

问1：物业管理公司提供公共区域的维修和为住户提供维修，按什么项目征税？

GZ国税答复：对公共区域的维修属于物业管理服务，为住户提供维修属于修理修配服务。

问2：物业公司提供物业管理服务同时也向业主提供其他服务，如向业主提供车位租赁、日常生活物品销售、入户维修服务等业务，是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

XM国税：上述行为属于兼营行为，不属于混合销售，企业应分别核算销售应税服务、货物、劳务的销售额。提供车位租赁，按照出租不动产征税；销售生活用品按照销售货物征税；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务征税。

对此答复，笔者认为：

——为住户提供维修属于修理修配服务；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务征税。

修理修配，是指对有形动产（货物）而言。《增值税暂行条例实施细则》第二条第三款明确规定：“修理修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务”。提供修理修配劳务属于原增值税的“销售劳务”，应按17%征收增值税。

修缮，是对不动产的修复而言。财税〔2016〕36号文件中的《销售服务、无形资产、不动产注释》明确规定：修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善、使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。属于营改增的“建筑业服务”税目下的子税目，适用11%的税率征收增值税。

如电梯，在销售时，是属于货物，但是当电梯按照在不动产一起后，就是构成不动产实体的设备，纳税人提供电梯保养服务属于建筑服务中的修缮服务。

而从前述答复的措辞，我们也可看到，“对公共区域的维修属于物业管理服务，为住户提供维修属于修理修配服务”，很明显，维修的标的物是固定的设施之类的。那么，简单的说“为住户提供维修属于修理修配服务（征税）”；“提供维修服务的，按照加工修理修配劳务征税”是否妥当呢？

当然，如果是业主家里的冰箱、彩电等坏了，请物业维修冰箱、彩电，那按修理修配征税没错，但是，全国有几家物业公司兼营修理彩电、冰箱的呢？

那么，小区业主家里的水龙头、水管、整体厨具、卫生间设施、灯具线路、镶嵌式橱柜等设施（管线）以及墙壁、屋顶渗水等需要维修时，请物业管理公司去维修，这应当和对电梯的维修是一样的性质吧，也应当按修缮适用11%的税率征税吧。