房地产建安进项17问

1、采取买房送家电的销售方式，房地产企业可否抵扣购买家电的进项税额？

答：作为抵扣的进项税额只要是符合企业经营需要并能取得合规票据就可以作为进项抵扣，买房送家电的情况在房地产企业普遍存在，作为企业经营销售模式，是和企业经营业务相关的，所以，购买家电只要能取得合规增值税专用发票就可以做进项抵扣。

2、以不动产作价出资是否可以抵扣进项税额？

答： 2016年5月1日后取得按固定资产核算的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，并且确定取得不动产方式包括接受投资入股的形式，所以，根据规定，以不动产作价出资的情况，被投资方可以抵扣进项税额。

3、房地产企业成片取得土地，分期开发，进项税额如何抵扣？

答：将房地产企业支付的土地价款作为房地产销售额的扣减部分，土地价款可以直接抵扣销售额，则分期开发项目，土地成本按如下要求抵减各期销售额：

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

4、房地产企业支付的土地出让金、政府性规费是否可以抵扣？

答： 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款中是否包含其他政府性规费，如大市政配套费等，看国土部门相关规定。

5、土地出让金返还是否应做进项税额转出？

答：土地出让金返还直接冲减原缴纳的土地出让金。

如企业购买土地，支付出让金12 000万元，根据政府相关规定一次性返还土地出让金2 000万，此时，土地出让金返还直接冲减原缴纳的土地出让金，即土地出让金=12 000-2 000=10 000（万元）。

6、房地产企业缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？

答：缴纳的土地出让金的滞纳金，属于处罚性质的行政收费，无法取得增值税专用发票，因此不可抵扣。

7、境外设计费、策划费的进项税额如何抵扣？

答：《实施办法》第二十五条规定，从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额可以作为进项税额抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。符合要求的境外设计费、策划费可凭完税凭证抵扣进项税额。

8、零星工程的进项税额如何抵扣？

答：一般采购零星工程，从小规模纳税人处采购，可到税务机关代开发票。凭代开发票认证后进行进项抵扣。

9、房地产企业支付的拆迁补偿费如何抵扣？

答：《有关事项的规定》明确，将房地产企业支付的土地价款作为房地产销售额的扣减部分，房地产开发企业发生的拆迁补偿费若支付给政府，属于土地价款一部分，则可直接抵减收入。若直接支付给被拆迁人个人，则不可抵减收入，也不能抵扣进项税。

10、房地产企业施工临时用水、用电如何抵扣？

答：施工企业临时用水用电，一般在工程结算时作为施工方成本一部分，一般不能取得电力、水利部门增值税专用发票，因此不能扣除。

11、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额？

答：房地产开发企业若自己采购材料，且取得了增值税专用发票，则可抵扣。

12、混合销售业务营改增后如何开具发票和抵扣进项税额？

答：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。按照上述规定分别取得销售货物或服务的增值税专用发票进行抵扣。

13、融资成本可否抵扣进项税额？

答：《实施办法》第二十七条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额不得抵扣。同时《有关事项的规定》明确，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。所以，融资成本不能抵扣进项税额。

14、房地产企业不能抵扣进项税额的事项有哪些？

答：《有关事项的规定》明确：

（1）购进服务、无形资产、不动产用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。

（2）非正常损失的购进货物、相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（7）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

15、建筑与房地产企业营改增后如何发票风险管控？

答：由于发票的获得、开具、传递、作废、管理及真伪鉴别都区别于普通发票，因此对于增值税发票的使用和管理，不仅需要财务部门给予重视，在开具和传递等各个环节的参与者都要高度重视。各企业结合自身的实际，制订适合自身的《增值税发票管理规定》，严格按照规定进行业务处理。严格按照营改增政策规定，对一般纳税人、小规模纳税人的发票管理，制订发票开立、领用、使用和核销的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范发票管理涉税风险。

16、建筑与房地产企业支付的劳务派遣费能否抵扣进项税额？

答：现代服务业中商务辅助服务包括人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包等服务的业务活动目前为增值税纳税范围。

支付劳务派遣费，若能取得增值税专用发票，则可以抵扣进项税。

17、砂石水泥采购如何抵扣进项税额？

答：一般纳税人销售自产的沙土石料，可选择按简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税。从适用一般计税方法的一般纳税人处采购，能够取得增值税专用发票，则可抵扣进项税额。若从适用简易计税方法的一般纳税人处采购，能够取得增值税专用发票，则可抵扣进项税额。若从小规模纳税人处采购，能够取得税务机关代开的增值税专用发票，也可抵扣进项税额。