上海商铺价格为什么低？
上海商铺价格为什么低？主要原因有两个：一是上海商铺租金回报率低，一般在2%-3%左右；二是上海商铺投资门槛高，不是普通人能承受的。那么，如何在上上海商铺投资中获得高收益呢？下面我们一起来看看。首先，我们要明确一点，上海商铺投资是一个长期的过程，需要我们不断学习，积累经验。其次，上海商铺投资具有很强的保值性，因为它的升值空间非常大，所以我们可以通过租金收益来实现资产增值。
一：苏州商铺价格为什么低
从投资的角度看，商铺投资完全不及住宅投资回报率高应该十年前的样子。大部分人对于固定资产的投资基本都是商铺。很少会把资金用在房产上，基本都是一家人有个一套住房，很少有人会考虑购买第二套。要不就是以旧换新。也就是说就算要再购买一套房子，都会把老房子卖了再买。最流行的一句话就是“家有良田万亩，不如有一个铺”。
但是随着互联网的发展，实体经济逐渐被电子商务所取代。实体经济越来越萎靡。造成了实景经济发生的场景商铺的投资价值越来越低。就像我家人在07年的时候在老家的县城花90万买了一个商铺。但现在为止商铺的价格基本没有什么上涨。年租金也不过3万。而当初同一时间30万买的一套住房，到去年为止价格已经上涨至80万。
而且我说的仅仅是一个小县城，对于很多一二线城市，对比会更加明显。比如我所在的城市成都。如果有成都的朋友应该知道，春熙路的正科甲巷里有一个叫第一城商业楼。当初我在做实体生意的时候，在第一城租过一个店面，位置一楼。11年的时候，租金3万一个月。不要认为高，在春熙路的位置，当时还算人气好。所以3万正常。而且我租的这铺子，是当初房东差不多花了400万左右买来的。应该是零几年的时候吧。所以就算月租3万，它也要大概10年才收的回本金，如果是贷款购买的话。10年还收不回来。但是到了12年底，整个第一城就做不下去了。房东直接把房租降低至4000每个月我都不想租，最后让我不给钱，只要把物业水电费交了就行。但最后我还是离场了。因为周围商家都走了。到现在为止铺子也没租出去。所以这个房东也赔惨了。
想想如果当初用这笔钱去购买住宅，按照成都现在都房价至少翻个三倍没有任何问题的。所以现在商铺真的越来越不值钱了。所以很多商铺的价格比住宅的价格低也是非常正常的。这个也可以简单的理解为供需关系。供大于求，价格肯定降低，当然我个人在这里并不是要表达说投资商铺没有价值。就比如现在流行的小区底商就比较火。而且价格也还是很高。投资价值也还是有的。
二：为什么上海商铺价格低于住宅
“听说正大广场快空了呀”
说这句话时，我旁边的同事正一脸惊讶
最近，一份关于上海商业空置率的数据传出，大家都开始唏嘘连上海的商场也不行了
数据
而令人意外的是，众多商场里空置率最高的，居然是位于天生好地段，陆家嘴商圈的浦东正大广场，空置率高达34%
此消息一出，随后关于上海商业空置率很高的传闻越演越烈
但事情真相真的如此吗，我们准备去现场看一下
01
刚到正大广场时，我被这里的高人气震惊了
正大广场自2002年开业以来，凭借25万方的体量，顶级商圈的优越位置，有体量有品牌有创意，可谓是当时浦东的最高人气商场
我来正大广场的时候是周日下午4点左右
很出乎意料的，进入商场后，我看见了这样的场景
商场人潮涌动，人流量看起来十分可观
巧的是，我正好赶上了商场中庭在举办的主题集市活动，里面摆满了各种新颖别致的小摆件，看得出人气很旺
标志性的台阶走道上，也陆陆续续有很多人坐在上边休息
今年7月，正大广场也曾在1楼举办过类似的夏日小集市，看来地段优越如正大广场，在引流这件事上，也在埋头大干
这么说，网上闹得沸沸扬扬说正大广场空了都是谣传啰
其实也不全是
前面我们看见正大广场的热闹繁华大都是商场1-2楼的低楼层，当我们把视线转到高楼层，事情可就不那么美妙了
和低楼层的人头攒动形成对比的，是商场高楼层的冷清
于是，我一口气上到了商场8楼
可以看到，顶楼零星还有几家餐馆在营业，更多的是写着升级改造中的未营业店铺
同时，位于顶楼的KTV也由于疫情原因暂停营业，占位好几家门店的电影院也未开放
据周边店里的小哥说，该家电影院一直说入驻，结果快1年了也没见到有人动工
其实，正大广场已经不是第一次出现高空置率了
开业没几年，正大广场就出现过空置率40%的情况，后来通过对业态配置、交通等方面进行多次升级
效果很不错，1年时间一层的租金翻了个倍
比如我这次去正大的路上，虽然不如国金中心可以地铁直达，但通过环岛天桥可直接前往商场3楼，也确实在交通上便利了不少
业态方面，也先后引进室内真冰溜冰场、健身馆、美容美体馆、儿童培训机构等目的性消费门店，提升自己的品牌效应
但即使这样，对比以奢侈品品牌著称的国金中心，还是差点气候
自2010年紧邻正大广场的上海国金中心重磅开业，这位曾经的老大哥人气便大不如前
先不提国金中心与地铁2号线无缝衔接的优势，商场里的奢侈品品牌之多，店面设计之精致，就足够晃花眼
我到商场的时候，LV、CHANEL等奢侈品牌门店正在大排长队，据说，国金是上海网红美女密度最高的商场
此外，电影院和保健会所也都在正常营业，疫情以后，电影院的客流量也在逐步回升
开业12年的国金中心，早在2年前就已经凭借110亿元的营业额，力压上海环球港及上海恒隆广场，成为上海最高营业额的MALL
这样看来，国金对正大广场的客流量影响确实不小
02
同样好地段的世茂广场，虽有部分空置，但整体人气仍然很旺
逛完正大和国金，我来到了不远处位于南京东路的世茂广场，同样是顶级繁华地段，数据显示空置率高达22.4%
世茂广场真的冷了吗
我这次去世茂广场给我的感觉就两个，一是年轻人可真多
吃饭的、逛店的都有，而且大多都是打扮时尚的年轻小哥哥小姐姐们
再看看窗外
密密麻麻都是来南京路步行街游玩的人，作为上海必打卡的网红点，世茂广场的人气怎么也不会太低
第二个感觉就是潮流
为了避免出现正大广场那种底层热，上层冷的情况，这次我直接上到了顶楼
于是我看见了各种和当下流行潮玩结合的餐饮店
用可爱卡通IP形象吸粉的烤肉店，引得大批年轻人在店外排队等候
在这家烤肉店的旁边倒是有一家店铺处于空置状态，不过看到烤肉店的火爆人气，只要做出特色，相信赢得客流量不是大问题
此外，还有露营风格的店外就餐体验，很是有点小情调
哪怕是卫生间的设计，也有一种极简风格的设计感
再来看看，之前受疫情影响关闭的店铺
健身房和SPA馆已经投入正常营业，路过健身房的时候正好看见有小姐姐在练习打拳，动感十足
其实，现在我们看到的潮流吸引，也离不开两个字：改造
世茂广场建于2006年，和正大广场一样，经历了开业爆火后，也遇到了门庭冷清的情况
于是，世茂广场也选择了正大改造焕新的办法
2018年的改造，令世茂广场的客流、营业额、租金增长均超过150%，这一次改造也被众多媒体人称为上海商场改造“教科书”的项目
改造的提升让世茂广场以“潮流”为主打，吸引了当下年轻人的
那么，世茂广场空置的店在那里呢
我沿着上下楼层走了走，发现
首先空置的店不多，其次它们大多处于电梯厅或者商场转角较为隐蔽的位置
而这些位置对整个商场的人流量来说，其实不太大
如果说位于市区的正大广场和世茂广场的客流量依然较为可观，这还是意料中可以接受的事
那位于郊区的爱琴海，就有点让我惊讶了
03
郊区的爱琴海，存在两个极端
爱琴海的商业主要有室内商场和风情街两部分，走进风情街，给我的第一感觉就是，冷清
巨大的购物中心里零星只有几家商铺还亮着灯，几乎看不见人影
值得注意的是，我来这里是周六晚上8点左右，正是晚饭后逛商场的黄金时间段
商场唯一的KTV也处于关闭状态
在风情街逛了一大圈，我好不容易找到两家还在亮灯的店铺
一家按摩店和一家点播影院，不仔细看看，甚至都发现不了还有人在
更夸张的是，到了商场内部，最多人气的地方居然是这个临时搭建的充气儿童乐园
可想而之其他商铺的客流量多么不容乐观了
但是当你稍微把视线探向外面，就会发现一个很出乎意料的现象
商场外面简直可以用人山人海来形容
再来一张更直观的
从这张图可以很容易看出，商场连接外侧出口的地方，还有人群在散步、吃饭，而越往上人群越稀疏，甚至直接出现商铺大量空置的情况
顶楼的密室逃脱，明明在营业时间范围之内，也早早关了店门
那么，是什么造成了爱琴海有如此明显的差异呢
答案就是位于商场前方的音乐喷泉
绚丽的喷泉配上优美的音乐，加上这一大片空地，烟火气十足，自然吸引了众人前来观看
广场草坪上插满了风车，别说，还挺唯美的
如此说来，爱琴海的人气应该很好不是吗
但是我们忘了一件事，有时太多了反而会显得“乱”
我们来感受一下爱琴海的业态有多少
这个有着“国内首个文化体验商业综合体“之称的爱琴海总建筑面积为55万方，是正大广场的2倍还要多
24万㎡商业主MALL、10万㎡家居MALL、8万㎡的国际街区、8万㎡创客中心加上5万㎡的城市生态公园
如此密集的布局加上不够高端的品牌，带来的更多是规划的混乱
还有一个更为关键的因素，是来自一街之隔的万象城的压力
万象城和爱琴海有多近，过一个红绿灯就能到达，而万象城的商场输出也一如既往的稳
还未进入商场，我就已经开始感受到两者之间的不同
清爽的铺装、阵列式的植物、小型喷泉，很符合万象城低调品质的主题
商场内部
精致大方的商场设置，基本保证了大部份店铺都能拥有一定客流量
此外，入驻品牌也更为高端
电子产品有索尼、大疆等，电影院有百丽宫，相比之下
要是我个人，可能也会选择去爱琴海看看音乐喷泉，再来万象城逛个商场看个电影啥的
人间烟火、高端生活两不误
04
最后
这些商场真还挺多人的
低楼层活动惊喜满满的正大广场，顶楼超酷元素态度十足的世茂广场，室外音乐喷泉绚丽多姿的爱琴海
他们都在为留住客户的到来而铆足干劲呀
或许现在他们客流量有下降，甚至出现了部分商铺空置的现象，一是他们自身已经比较老旧，二也是因为周边存在优秀的竞品项目
至于大家猜想的是否是因为受疫情影响
我这次看到的是，除KTV基本关闭，其他如健身房、电影院、养生馆等封闭式场合的店铺都已经在稳步恢复
可见，疫情对商场的影响正在逐步减小
最后，大家最近有没有去过这几个商场，是和我一样觉得热闹还是萧条呢
欢迎大家在评论区留言，说说自己的亲身感受
以上为正文，来自Moon