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文丨地产三哥

1、远洋集团的毛利为什么低？

远洋集团的2019年报毛利率是20.1%。在几个国企背景的房企中被拉下几道街。

三哥以为，快周转的企业，为了速度和规模放弃毛利率是情有可原的。比如中南建设（2019年房地产开发业务毛利率：17.93%）。

没想到根正苗红的远洋集团房地产开发业务的毛利率连高周转的民企中南建设都赶不上。

单单计算房地产开发业务，远洋集团的销售毛利率只有16.73%。

这让5.5%的年化融资成本情何以堪？

毛利率低，是因为成本高。

那么远洋集团的销售成本是个什么情况呢？

先看看地价：

地价房价比例和金地、中国金茂、华润、万科处于同一水平线。

从这个角度看，地似乎没有买贵。

如果地没有买贵，那么要么建筑成本高了，要么销售成本中的资本化利息多了。

再来看建筑成本。这个不好评价，见仁见智吧。

最后，除了地价、建筑成本之外，在销售成本中还有一个重要组成部分就是资本化利息。

比如在富力的2019年报中，我们看到土地和建筑成本占销售成本93%，营业税等1%，资本化利息6%。

远洋集团的资本化款利息比例是多少呢？

资本化利息+营业税等占销售成本比15%，那么资本化利息占比在13%-14%左右。

再来看远洋集团年报中P249，附注40。

物业开发成本中的资本化利息49.9亿元，当年售出物业的销售成本是359亿元。

占比13.9%。

此外，在远洋集团的已经落成的待售物业中，资本化利息占待售物业比例20%以上。

二、远洋集团的负债结构

以远洋集团的5.5%的借贷成本，如果是3年的开发周期，即便是全融资驱动，即便是从项目启动开始就足额80%的投资全部来自融资。

那么，累计的资本化利息比例占项目成本的比例是：

5.5%*3*0.8=13.2%。

和远洋集团年报中呈现的数据接近。

以上计算不精确但方向没有问题，至少能说明两个问题：

第一，远洋的开发周期很长，肯定不止3年；

第二，远洋的房地产开发基本上是通过有息借款驱动。

没有对比，就没有伤害。

远洋集团的大股东是中国人寿、大家保险。

金地集团的大股东是富德人寿、大家保险、深圳市福田投资控股有限公司。

相比与远洋集团，金地集团的负债结构更均衡，预收款驱动的合同负债占比33%，更加逼近一个优秀的房地产开发公司的财务杠杆模型，

因为销售不给力，所以合同负债低，所以只能依靠有息借款，再加上开发周期比较长，所以资本化利息在销售成本中占比高。

所以毛利低。

都是保险公司大股东，远洋和金地的差距咋就这么大呢？

可以想见，因为央企股东身份的要求，净负债率77%的远洋集团下一步极有可能还有两个动作：

发行永续债+增加少数股东权益。

三、不成比例的少数股东利润

2019年度远洋销售突破1300亿元，房地产结算收入431亿元，但是从合同负债来看，没有增加反而减少。

说明公司公司销售权益比并不高，有很多表外的销售。远洋集团对合营、联营企企业投资总额242亿元，收益19.3亿元，8%左右的投资回报率。

另一个现象就是，少数股东权益占比增长。

看完这张表，一个令人疑惑的现象出现了。

金地集团34%的少数股东权益，拿走了35%的利润，这是正常的。

但是，远洋集团24%的少数股东权益，怎么拿走了42%的利润呢？

为了规避房地产开发结算周期导致的权益受益的时间差引起的误差，三哥罗列了之前几年的少数股东权益比。

显然，金地集团这一指标是合理的。

远洋集团的少数股东利润比是不合理的，需要解释。

本文就数据论数据，不作为投资参考。

大锅饭时代，食堂管理员分三种：

一种是大公无私。

一种是中饱私囊。

一种是做一天和尚撞一天钟。

当官也是：有清、贪之分，也有能、庸之分。

说到底，实践证明家庭联产承包责任制就是比大集体好。